Три основных правила инвестиций в коммерческую недвижимость
Каждого начинающего инвестора волнует вопрос — как не ошибиться с выбором помещения или участка для создания своего стабильного и эффективного арендного бизнеса. Многие клиенты до начала работы с нами были абсолютно уверены, что подбор арендного бизнеса сродни волшебству или магии и что только избранные могут овладеть этим искусством.
Другая распространенная точка зрения — подобрать арендный бизнес и тем более эффективно управлять им может только профессиональная консалтинговая компания, которая много лет оказывает своим клиентам дорогостоящие услуги консалтинга коммерческой недвижимости.
Реальность же намного демократичней — вы в состоянии разобраться в критериях подбора арендного бизнеса самостоятельно, однако на это потребуется время и желание. Со своей стороны мы сделаем все, чтобы помочь вам разобраться!
Правил инвестиций в коммерческую недвижимость всего три, даже есть известный афоризм на эту тему:
Местоположение.
Местоположение.
И еще раз местоположение.
Однако тут открытым остается главный вопрос — как же найти ту самую нужную локацию, в которой есть возможность построить хорошее торговое помещение и выгодно сдать его в аренду?
Пример пандемии показал, что большие города и их топовые торговые артерии могут пустеть! Недаром количество объявлений «сдам в аренду» в 2020 году зашкалило именно в центрах городов. Наш опыт показывает, что вот так просто — «в лоб» — решить задачу крайне трудно. Недостаточно увидеть центральную улицу и выбрать на ней подходящее помещение или участок для его строительства. Реальность сложнее! Ниже мы собрали для вас несколько непреложных советов-правил, которыми руководствуемся мы при подборе проектов для инвестиций.
Правила отбора локаций
Правило № 1: пересечения пешеходных троп внутри городов. Это могут быть вовсе не первые улицы или основные перекрестки. Пройдите по городу пешком, поговорите с местными жителями и выясните, где и как ходят люди.
Правило № 2: смотрите торговое окружение. Есть ли вокруг арендный бизнес с сетевым арендатором и что это за бизнес? Сделайте покупку в соседнем с рассматриваем объектом магазине утром и вечером. По номерам чеков поймите, сколько продаж прошло за день. Торговое окружение не всегда, но весьма часто дает понимание востребованности местоположения. Если нет оперативной возможности выехать на место, оцените ситуацию с окружением на онлайн-картах: сетевые арендаторы, как правило, размещают информацию о себе повсеместно. Вам не составит труда найти, кто из них располагается по соседству.
Правило № 3: в разное время дня (лучше в несколько разных дней недели) посчитайте количество автомашин, проезжающих мимо рассматриваемого вами места. Также уделите внимание количеству парковочных мест в радиусе 500 метров и посчитайте пешеходов, проходящих мимо вашей предполагаемой локации.
Правило № 4: оцените видимость будущих или текущих фасадов вашего арендного помещения и его витрин с точек трафика — автомобильного и пешеходного. Отдельно обратите внимание на удобство подхода, наличие уклонов участка, которое приведет к появлению ступеней при строительства объекта, либо на наличие ступеней для входа в существующее помещение (рассматриваемое к покупке).
Правило № 5: проанализируйте количество многоквартирных и частных жилых домов, организаций социальной сферы и сферы услуг в радиусе 2 км. Данный метод работает в комбинации с изучением карты местности и пешего обхода. Не брезгуйте анализом территории, окружающей ваш будущий арендный бизнес: вы должны уверенно владеть ситуацией с количеством ваших потенциальных покупателей — жителей домов и сотрудников близлежащих организаций.
Правило № 6: ищите ограничения, которые могут быть неочевидны на первый взгляд. В первую очередь, это расположение объекта вблизи школ, детских садов, больниц, поликлиник, образовательных учреждений и медицинских центров. Такое соседство может дорого обойтись будущему собственнику арендного бизнеса, поскольку в радиусе 100–200 метров не должно располагаться указанных выше заведений. В противном случае вам грозит запрет на размещение в вашем торговом помещении арендаторов с профилем продажи алкоголя и сигарет, что приведет к потенциальному отказу в работе с вами со стороны сетевых продуктовых магазинов, до 30 % доли продаж в которых приходится на эти группы товаров.
Анализ полученных данных максимально прост: чем меньше показатели чеков, трафика машин и проходимости, количества жителей и организаций вокруг будущего торгового помещения — тем ниже потенциал локации.
Но помните — из любого правила бывают исключения и случаются локации под развитие на перспективу, но о них мы поговорим позже. Эти локации скорее попадают под категорию, которую мы называем «недооцененный актив», — тема прибыльная, глубокая и требующая отдельного рассмотрения!
Инвестируйте разумно и прибыльно!