Оценка коммерческой недвижимости: основные подходы и инструменты инвестора.
Обновлено: 18 авг. 2022 г.
Сложные вопросы для любого инвестора, рассматривающего для себя покупку коммерческой недвижимости, — как купить по разумной цене? какой актив принесет стабильный доход на протяжении длительного времени? Разберемся во всем по порядку!
Ключевые вехи подготовительного этапа для любого инвестора
Мы выделяем 2 основных параметра принятия решения об инвестировании в коммерческую недвижимость:
Главное и важное условие — понимание, какую доходность инвестор ожидает от будущего арендного бизнеса и каков инвестиционный горизонт (срок потенциального владения активом). От этого параметра будет зависеть стратегия инвестирования и подход к подбору арендного бизнеса в будущем.
Хорошим решением тут может быть ориентир на инфляцию и ставку доходности по банковским вкладам — очевидно, что доход от владения недвижимостью должен быть не ниже банковской ставки и выше инфляции. Однако такой метод подходит только пассивным инвесторам с высокой долей собственного капитала (проще говоря, это работает, но только если у вас много денег и вложить их особо некуда).
Если же вы работаете с заемным капиталом либо являетесь инвестором с активной позицией, инвестирующим в иные инструменты (ценные бумаги, другие виды бизнеса), — очевидно, что консервативный подход к оценке доходности не для вас. И вас должны интересовать ставки, сравнимые с теми, что вы можете получить в других направлениях вашей деятельности или ставки «% по кредиту +» (в случае если вы покупаете с привлечением заемных средств).
Классически очень хорошей доходностью во всем мире считается доходность в 20 % годовых. Однако для начинающего инвестора, желающего купить готовый арендный бизнес, на такую доходность рассчитывать не приходится. Сегодня на рынке доступны готовые проекты с арендатором окупаемостью от 7 и выше лет, что равно годовойдоходности в 14 % и ниже.
Второе не менее важное условие — как инвестор будет управлять активом. Вопрос управления всегда занимает особую часть в принятии решения перед покупкой объекта.
Дело в том, что арендный бизнес хотя и не является активным, однако предполагает наличие ряда задач, которые необходимо решать на постоянной основе:
подписание документов;
техническая эксплуатация помещений;
взаимодействие с коммунальными и городскими службами;
поиск и привлечение новых арендаторов.
Такие незначительные на первый взгляд задачи могут сильно ухудшить рентабельность проекта и как следствие — его окупаемость.
Управление арендным бизнесом можно взять на себя, разбираясь во всем самостоятельно, особенно если объект небольшой. Другой вариант — отдать специалистам. Управление недвижимостью в России развитый, но очень избирательный рынок. Предложение на нем в основном такие:
Исключительно инженерное сопровождение;
Перепродажа или сдача площадей в аренду;
Комплексное управление большими объектами.
Компаний же, занимающихся эффективным управлением коммерческой недвижимостью небольшого размера, практически нет. И найти такого партнера, который готов вместе с инвестором качественно и последовательно добиваться эффективности объекта — большая удача.
Когда вы нашли цифру доходности, которая устроит вас, и определились с типом управления, следом идет самое непростое — поиск и оценка объектов потенциального инвестирования. Метод, который используем мы, прост: ищем помещения в премиальных локациях, соответствующих нашим критериям (об этом читайте отдельную статью в блоге — «Как выбрать место для арендного бизнеса») + оцениваем арендный бизнес по методу дисконтирования будущих денежных потоков, используя в качестве ставки дисконтирования величину 6–8 % (что примерно соответствует инфляции в спокойные годы).
Основа нашего подхода к оценке готового арендного бизнеса по дисконтированию денежных потоков — метод подсчета NPV проекта, где ставка дисконтирования 6–8 %, а период окупаемости максимум 6–7 лет. Если NPV по этим параметрам получается положительной величиной — проект переходит на стадию анализа документации и детальной проработки сделки.
На практике таких объектов крайне мало, поэтому основное внимание мы уделяем не покупке готового арендного бизнеса, а поиску недооцененных объектов недвижимости (строений или земельных участков) и строительству арендного бизнеса. Это сложнее, но для нас и наших клиентов значительно выгоднее.
Читайте наш блог, пишите нам напрямую, мы постараемся рассказать и показать для вас как можно больше, дав вам практическую информацию о наших подходах. За ответы на вопросы и погружение в наши методы работы мы денег не берем, всегда рады подсказать и помочь на партнерской, дружеской основе!
Всем прибыльных инвестиций!