Инвестиции в коммерческую недвижимость: реальность и вымысел
Тема готового арендного бизнеса хотя бы раз приходила в голову каждому из нас. Идея вложить деньги в коммерческую недвижимость наряду с другими видами инвестиций является одной из самых популярных среди россиян. Насколько доступен такой вид бизнеса простому человеку, нужно ли привлекать профессиональных помощников или можно инвестировать самостоятельно? Рассмотрим это и не только в нашей сегодняшней статье.
Коммерческая недвижимость подразделяется на несколько типов. В зависимости от инвестора и его целей инвестиции можно осуществлять:
в торговые помещения (стрит-ритейл или торговые центы, помещения на первых этажах жилах зданий);
складскую недвижимость;
офисную недвижимость;
земельные участки промышленного назначения.
В данной статье мы рассмотрим инвестиции в торговую недвижимость, которая в свою очередь бывает нескольких типов:
покупка готового арендного бизнеса (помещение в виде отдельно стоящего здания, помещение в торговом центре, помещение на первом этаже жилого дома и т. д.);
покупка строящегося помещения (как правило, у застройщика жилого комплекса);
покупка земельного участка под строительство торгового помещения.
Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)
Покупка готового помещения с приносящим доход арендатором — вот едва ли не мечта начинающего инвестора. Данный вид инвестиций наиболее распространен среди вложений в недвижимость, поскольку обладает рядом значительных преимуществ:
С первых дней инвестор получает арендный доход от актива и может платить ипотеку за счет этих денежных средств.
Отсутствие риска увеличения стоимости проекта и сроков ввода по сравнению с самостоятельным или долевым строительством.
Понятные перспективы локации, подтвержденные работающим арендатором.
Привлекательность финансирования такого проекта со стороны банка и соответственно доступность ипотеки.
Мы полностью признаем и разделяем привлекательность такой инвестиции. И действительно — зачем тратить время, если можно купить готовое, пусть и дороже? Ответ на этот вопрос кроется в рисках инвестиций в готовый арендный бизнес, которые в свою очередь зависят и от вашей компетентности в инвестициях и недвижимости. Опытному инвестору не составит труда отследить лучшие предложения на рынке, взвесить плюсы и минусы предложения, локации помещения, оценить арендатора.
А как быть, если у вас опыта нет? Пути. на наш взгляд, два: получить образование и пройти обучение на тему инвестиций в коммерческую недвижимость или обратиться к услугам консалтинговых компаний (помощников, помогающих вам пройти путь из точки А в точку В, заработав как можно больше). В интернете достаточно данных и по обучению и по консалтингу. Отметим лишь, что консалтинг для небольшого инвестора в недвижимость у нас в стране развит слабо и на рынке много компаний с мизерным опытом и без собственных проектов с подтвержденной доходностью — будьте бдительны!
Какой бы путь вы ни выбрали, свои знания или консалтинг, риски и минусы инвестиций в готовый арендный останутся для вас следующими:
Невысокая доходность: как правило мало желающих продать хорошее помещение с арендатором дешево. В среднем доходность на хорошие помещения с готовым бизнесом не превышает 6–10 %. Такой порог доходности находиться на уровне с доходом по банковским депозитам, что делает труднодоступным привлечения для такой сделки кредитных средств.
Риск манипуляций: для опытного инвестора не секрет, что в среде инвестиций в недвижимость существуют серые схемы, при которых предприимчивые владельцы помещений, предвидя продажу, вступают в сговор с менеджерами сетевых арендаторов. Ставки аренды временно завышаются, а помещение с такими ставками успевают продать как готовый арендный бизнес по высокой цене. И уже новому собственнику предстоит столкнуться с дисконтом, который запросит арендатор, или — что еще хуже — с расторжением договора со стороны арендатора.
Долгосрочный контракт: да, да, вы не ослышались! Для кого-то долгосрочный контракт это голубая мечта, но для опытных инвесторов в коммерческую недвижимость это палка о двух концах. Конечно, если контракт хороший, то чем длиннее он, тем стабильнее бизнес. Однако чаще всего такие контракты сопряжены с плохой индексацией (или ее отсутствием), с правом моментального выхода из договора со стороны арендатора или наоборот — с отсутствием рабочих путей расторжения со стороны арендодателя. Будьте внимательны при покупке готового арендного бизнеса с долгосрочным контрактом, изучайте его с опытным юристом или инвестором до покупки.
Существуют и другие риски инвестиций в готовый арендный бизнес, но они носят более общий характер. Среди них — техническое состояние помещения, конфликты или споры с третьими лицами (соседями), юридические риски (наследство, банкротство и т. д.) и другие. Выше мы рассмотрели самые частно встречающиеся, представляющие максимальную вероятность появления.
Второй и третий тип инвестиций в коммерческую недвижимость — это покупка земельного участка и строительство помещения на нем, а также покупка помещения в строящемся здании (участие в долевом строительстве или покупка у застройщика). Рассмотри их вместе, поскольку и риски и плюсы у них похожие.
Подбор земельного участка или покупка строящейся локации всегда имеют ряд существенных преимуществ:
Доходность выше 10 %. Как правило, для самостоятельной стройки этот показатель варьируется от 17 до 35 %, для покупки в строящемся жилье от 10 до 17 %. Все сильно зависит от вашего терпения, умения выстроить процессы строительных работ и способности торговаться.
Возможность создать концепцию с нуля. Это важно, поскольку в случае наличия у вас опыта (или опытной консалтинговой компании рядом) вы можете значительно повысить доходы, спроектировав объект под арендаторов с высокой платежеспособностью, удобно разместить инфраструктуру и минимизировать потери на строительных работах.
Заключение прозрачного контракта с арендатором. Этот пункт зеркально отражает риски долгосрочного контракта, о которых мы написали выше. Важно грамотно составить договор в части расторжения, рисков убытков и индексации, чтобы максимизировать арендный доход.
Итак, мы с вами рассмотрели базовые аспекты инвестиций в коммерческую недвижимость и надеемся, что каждый из прочитавших эту статью задумается, прежде чем спешить с покупкой. Помните, что будь то инвестиции в готовый арендный бизнес, покупка земельного участка под строительство или покупка помещения в строящемся здании — важно провести изучение локации, спланировать окупаемость проекта (бизнес-план), проверить юридические риски и финансовые аспекты инвестиции. Никогда не делайте поспешных шагов и не жалейте времени и средств для получения дополнительной информации из проверенных источников.
Безусловно лучшим вариантом для начинающего инвестора может стать работа в партнерстве с проверенной консалтинговой компанией, оказывающей услуги по сопровождению инвестиций в недвижимость, при этом имеющей собственный доказанный опыт инвестиций!
Всем прибыльных сделок!