Готовый арендный бизнес — миф или реальность?
Обновлено: 6 апр. 2022 г.
Иметь пассивный доход — мечта многих людей. Это красивый образ, который вполне реален, однако путь к нему тернист, а сам арендный бизнес едва ли можно назвать «пассивным».
Хорошо, если у вас есть подходящее помещение, которое вы получили в наследство и успешно сдаете в аренду. Еще лучше, когда такое помещение свалилось вам с небес. А если серьезно, то скорее всего вы, читая эту статью, только начинаете думать о поиске и покупке готового арендного бизнеса. Раз так, то впереди у вас длинный путь, однозначно стоящий того, чтобы его пройти. Но очень не советую относиться к нему как к «пассивной» истории, которую вы пройдете без забот, лишь вложив капитал.
На рынке существуют десятки тысяч риэлтеров, инвестиционных компаний, агентств, бюро и прочих контор, сулящих вам подбор и покупку готового арендного бизнеса с гарантированным доходом. Однако реальность такова, что верить на слово никому нельзя: там где есть успешный бизнес и стабильный доход — вас не ждут! Всё, что предлагают как готовый бизнес, либо продают дорого (более 7 лет окупаемости), либо является «вторым сортом»: или арендатор может в любой момент съехать, или это просто мошенничество.
Тут стоить напомнить, что гарантирование доходности запрещено законодательно. Если кто-то, заманивая вас, говорит о гарантированном доходе (тем более о гарантированно высоком доходе) — он нарушает закон. Бегитесь от всего «гарантированного», «стабильно высокого», «пассивного», «уникального», «ограниченного и дефицитного» — такими словами, как правило, заманивают доверчивых граждан, плохо усвоивших в детстве поговорку: «Бесплатный сыр бывает только в мышеловке»!
Чтобы начать свой арендный бизнес, необходим капитал, время и готовность учиться. При этом возможные варианты входа в бизнес такие:
Купить готовый бизнес — помещение с арендатором, стабильно приносящим арендный поток.
Купить помещение без арендатора (на стадии строительства или в сданном объекте).
Купить участок/объект под реконструкцию (тут подразумевается весь спектр проектов от нулевого цикла до редевелопмента).
Из моего опыта: покупка готового арендного бизнеса — это история про банковский процент и защиту капитала от инфляции. Покупая готовое помещение с арендатором, вы не сможете претендовать на доходность выше 7–13 % годовых, что чуть выше доходов по банковским депозитам в спокойное время. Этот же процент позволит получить защиту вашего капитала от инфляции. Такой вариант — для людей с существенным капиталом, стабильным доходом от других видов деятельности и отсутствием времени.
Примерно то же самое, с чуть более высокой доходностью и более высоким риском, — покупка помещения в строящемся объекте либо введенном в эксплуатацию, но не сданного в аренду. Тут ставки дохода будут немного выше, по оценкам это 13–17 %, но и риск неуспеха тоже велик, особенно если вы никогда не имели ничего общего с арендным бизнесом, — ошибиться в выборе объекта легко.
В случае если вы хотите активно зарабатывать и готовы уделять время, ваши варианты — построить самому, найдя участок в хорошей локации, либо покупка недооцененного актива, который в силу разных причин находится в упадке и вы видите, за счет чего можно значительно повысить его привлекательность для потенциальных арендаторов.
Последний вариант предполагает доходности от 20 % годовых при грамотной реализации проекта. Ваша задача — научиться этой самой «грамоте». Потребуется время для анализа других проектов, реализованных в пределах вашей досягаемости (те, что вы наблюдали или о которых знаете и можете дотянуться); учебы (важно разобраться, как устроен арендный бизнес, как выбрать локацию и т. д.). Либо вам нужен партнер — частное лицо или девелоперская/консалтинговая компания, который сможет помочь в реализации проекта.
Отвечая на вопрос, вынесенный в заглавие статьи, является ли готовый арендный бизнес мифом, я отвечу — да, как правило это миф. Аренда —отличный бизнес, которым тем не менее нужно заниматься.
В своем блоге я шаг за шагом буду рассказывать о нашей компании:
как ищем локации;
как проектируем объекты;
что считаем «недооцененым активом»;
как строим;
как ведем переговоры с арендаторами;
как эксплуатируем объекты;
какие договора заключаем;
какие налоги платим.
И многое другое! Буду рад, если вы наберетесь терпения и будете изучать «арендную науку» вместе с нами!
У вас все получится!